今天上午，号称地王收割机的崂山区张村河区域，又有新地块（018地块）迎来拍卖，华润、海信、招商保利4家房企叫价32轮，最终由海信获得，楼板价18220元/㎡，溢价率3.5%，总价17.74亿。

(资料图片仅供参考)

这个地价不算低，是崂山区第三地王，在整个青岛也是前几名的，绝对算是一个新的地王。但细细追究，你会发现这个地王掉价了。

2022年西头挨着高速的海信君玺、崂山悦府两块地楼面地价均为18975元/㎡，而且均触发熔断价格。

018地块南侧的046地块，在今年4月份的土拍中，经过9家房企136轮报价后，触发熔断价格，最终由越秀&青铁斩获，成交楼面地价21045元/㎡，为青岛历史第二高地王。

显然，018地块位置比海信君玺、崂山悦府两块地要好很多，价格却低了755元/㎡；018地块与046地块紧邻，价格甚至要低上2825元/㎡。

甚至于，018地块都没有触发熔断价格。

在这之前，张村河区域每次都要触发熔断价格，每次土拍成交价格都要上涨，到了018地块算是打破了这个规律。

所以我说，青岛的这个新地王掉价了，掉的不仅是价格，还有张村河豪宅区的逼格和身份，以及大家对张村河的美好憧憬。

那么，018地块为什么大不如以前？我认为有以下四个原因。

一是楼市环境快速变化。

046地块拍卖的4月初，全国楼市方兴未艾，开发商对楼市充满憧憬，都在撸起袖子准备大干一场，此时046地块恰好来了，又是最热门的崂山区张村河，自然引起疯抢。

018地块拍卖的5月底，全国包括青岛楼市已经风云突变。具体可见我的文章《细思极恐，青岛房东已经错过了最后一次套现离场的机会》《青岛楼市，有点不妙了！》。

楼市预期不明，参与拍卖的开发商数量上就少了，举高价的勇气也弱了。

二是项目本身商业占比。

018地块要求配建20%的商业，这在一定程度上影响了开发商的举牌。

但046地块的商住比同样是2:8，海信君玺、崂山悦府两块地也要求了商业或人才公寓，可见商业占比不是主要原因。

三是现有项目销售不如预期。

海信君玺、崂山悦府已经把张村河的房价推上了4万+，妥妥的豪宅标准。

可张村河正在大拆迁，未来住宅供应是巨大的。此时，我们都有一个疑问：以刚需的体量，来卖豪宅的价格，市场能否消化得了？

浮山后、市南和崂山区其他地方，已经消化了很多豪宅需求，没有学区、没有配套、只有规划的张村河还能有多少买房的需求？

前段时间开盘的华润崂山悦府，在开启认筹之前客户预约是要验资的。但首开之后，就推出了“首付可分期+全民经纪人”的政策，逼格一下子就降了下来。

可见，张村河还没有牛到一说要开盘了，全青岛的富人都来买房了。

我们来看看张村河几个豪宅的网签情况：

这是崂山悦府：

这是有邻花园：

虽然存在已经销售未网签的情况，但上图能够说明大环境。

四是未来周边竞争将进入白热化。

如上面所说，张村河两岸正在进行大拆迁，整个就是一片大工地。

张村河两岸是崂山区城市更新和城市建设三年攻坚行动的重中之重，三年行动是2022年开始的，2024年底张村河两岸将会初见成色。

所以，今明两年，张村河两岸还将有不少的土地出让。

现在有崂山悦府、海信君玺、越秀＆青铁、鲁信有邻花园、崂山壹号院、静山悦园、018地块几家竞争，未来呢？

根据卓易的统计，张村河南岸还剩4宗可供应开发的住宅用地，总建面约24.37万㎡。张村河北岸则有建面约186万㎡土地可开发（含安置房）：

所以我上面才说，张村河是刚需的体量，豪宅的价格，市场消化是个难题。

正是因为上述四个原因，018这个新地王才会出现掉价。